- Trecerea a peste 4 hectare de fâneață de la extravilan la intravilan este menționată ca obiectiv în PUZ și a fost obținută rapid.
- În plus, între PUZ-ul aprobat de CL Râșnov pe 25 martie 2008 și certificatul de urbanism semnat de primarul Veștea trei zile mai târziu, pe 28 martie 2008, apar și două etaje în plus, la două dintre cele trei blocuri.
Politicianul liberal Adrian Veștea a vândut în august 2007, pe vremea când conducea ca primar orașul Râșnov, un teren către firma North Capital Baltikum pentru 2,1 milioane de lei (circa 600.000 euro), conform declarației sale de avere.
Două luni mai târziu, în calitate de primar, Veștea aproba documentele care au permis aceleiași companii să construiască în Valea Glăjăriei un complex de lux, Cold Mountain Luxury Resort, potrivit documentelor oferite publicului de Snoop.
Astăzi publicăm partea a doua a investigației.
Succesiunea tuturor acestor evenimente demonstrate cu acte ridică întrebări privind un posibil conflict între interesul privat al lui Veștea și responsabilitățile sale publice, afirmă mai mulți specialiști în urbanistică, consultați de Snoop.
Cronologia celor șase luni
- Veștea vinde o fâneață către firma North Capital Baltikum, în august 2007.
- Două luni mai târziu primarul Veștea semnează certificatul de urbanism prin care urmează să se schimbe destinația pentru o fâneață de 4 hectare. Pornește PUZ-ul pentru dezvoltator.
- În cinci luni PUZ-ul este avizat și aprobat: octombrie 2007-martie 2008.
- La trei zile după aprobarea PUZ-ului, Veștea semnează certificatul de urbanism pentru construire.
- În încă trei săptămâni firma primește autorizația de construire, pe 23 aprilie 2008. Asta înseamnă că în doar trei săptămâni, firma a obținut toate avizele necesare.
Experții consultați de Snoop atrag atenția asupra vitezei cu care au fost obținute avizele și emisă autorizația, deloc specifică procedurilor din urbanism, cu atât mai puțin în anii 2007-2008.
Deși în certificatul de urbanism sunt bifate ca necesare anumite avize, din documentele publice puse la dispoziție de Primăria Râșnov nu reiese în mod clar dacă acestea au fost și obținute.
Avizele care vin de la diverse instituții publice stau la baza aprobării PUZ-ului și obținerii avizului de la Consiliul Județean Brașov. Deci, în teorie, și aceste avize au fost obținute.
Intervalul de mai puțin de o lună între aprobarea PUZ-ului și emiterea autorizației de construire de către Veștea este ieșit din comun pentru un proiect de asemenea dimensiuni, spune și Dan Trifu, președinte al Fundației Eco-Civica și expert în urbanism. „Nu știu când au luat toate avizele”, afirmă Trifu.
Din experiența sa de peste 20 de ani în domeniu, parcurgerea tuturor etapelor de avizare, de consultare și a termenelor pentru eventualele contestații într-un timp atât de scurt este imposibilă.
Vă spun din miile (de proiecte de urbanism) pe care le-am văzut că este o investiție dirijată 100%. – Dan Trifu
„Toți se plâng de cât durează să obțină avizele. Numai la Mediu se așteaptă trei luni. Niciodată nu a reușit cineva să scurteze acest timp, pentru că presupune și etapa de consultare publică”, explică și un fost arhitect-șef de județ cu vastă experiență în proiecte de urbanism.
„Se vede pe calendar că s-au grăbit foarte tare”, a mai spus fostul arhitect-șef de județ. Datorită sensibilității subiectului și poziției sale oficiale, arhitectul nu a dorit să-i fie fie făcut public numele.
Două etaje apărute în trei zile
Viteza se vede și într-o neconcordanță privind regimul de înălțime. PUZ-ul, aprobat prin Hotărârea de Consiliu Local din 25 martie 2008, limita corpurile secundare ale hotelului (B și C) la trei etaje (S+P+3).
Doar trei zile mai târziu, pe 28 martie, noul Certificat de Urbanism semnat de primarul Veștea adăuga acelorași corpuri încă două niveluri. Astfel, corpurile B și C cresc brusc la 5 etaje plus mansardă, ignorând planșele avizate de CJ.
Dacă proiectul ar fi fost dus la capăt, ar fi trebuit respectat, conform legii, PUZ-ul (cele trei etaje), nu informațiile din Certificatul de Urbanism.
Pentru că PUZ-ul reprezintă legea locală pentru un teren, orice altă informație care contrazice PUZ-ul este considerată o eroare administrativă.
Pașii legali prin care o fâneață devine teren pe care se poate construi
Odată cu aderarea României la Uniunea Europeană, la 1 ianuarie 2007, protejarea terenurilor agricole a devenit o preocupare a autorităților, iar regulile pentru schimbarea destinației acestora erau stricte.
„Ei fac o derogare majoră. E un teren extravilan, pe care nu ai voie să construiești, un teren sub protecția fânațelor. În 2007, când am aderat, Uniunea ne-a zis: fânațe, pășuni, livezi, aceste suprafețe nu se diminuează. Noi ne-am angajat că nu o vom face. Nu poți construi decât dacă vii, la schimb, cu un teren distrus, neutilizabil și îl convertești în livadă, de exemplu”, explică pentru Snoop fostul arhitect-șef de județ.
| Conform Regulamentului aferent PUZ-ului terenul pentru Cold Mountain era în întregime natural, împărțit în 81,25% fâneață și 18,75% zonă împădurită. Odată cu PUZ-ul aprobat, avea să fie transformat astfel: 21,30% să devină zonă hotelieră, 13,70% circulații carosabile, 14,30% circulații pietonale, 36,60% spații verzi și 10,60% zonă împădurită. Documentul spune explicit: „În folosința existentă o parte din spațiile verzi cu destinația de fâneață se vor converti în zone edificabile.” |
Fâneața de peste 4 hectare a trecut din extravilan în intravilan și, în șase luni (octombrie 2007-aprilie 2008), firma a primit autorizație pentru construirea unui resort hotelier pe ea.
Ca o fâneață să poată fi folosită pentru construcții, conform legii, terenul trebuie să treacă din categoria agricolă în „curți-construcții” și să fie scos din circuitul agricol, ceea ce nu se poate face doar prin decizia primăriei sau a consiliului local, ci ține de structura de specialitate din Ministerului Agriculturii.
Scoaterea definitivă sau temporară din circuitul agricol a terenurilor agricole situate în extravilan pentru amplasarea construcţiilor (…) b) prin decizie a directorului direcţiei pentru agricultură judeţene, pentru terenurile agricole în suprafaţă de până la 100 ha, inclusiv, cu avizul structurii de specialitate din cadrul Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale;„
Deși Regulamentul Local de Urbanism (RLU) aferent PUZ-ului, întocmit de firma SC Masterplan SRL și vizat de Consiliul Județean Brașov la 14 martie 2008, citează inclusiv Legea fondului funciar nr. 18/1991, în paginile sale nu există nicio referire la procedura de scoatere din circuitul agricol.
Fără aceasta, construcția pe o fâneață rămâne, din punct de vedere juridic, ilegală.
Mai mult, în lista avizelor necesare anexată Certificatului de Urbanism, semnat de Adrian Veștea, la rubrica administrației centrale este trecut doar Ministerul Turismului, nu și cel al Agriculturii și Dezvoltării Rurale.
„Atunci nu se dădea aviz de la Ministerul Agriculturii, nu dădea nimeni schimbarea categoriei de folosință. Le era frică. Nu mișca nimeni nimic pe fânețe. Ca să le scoți fânețele din circuitul agricol costă enorm”, adaugă fostul arhitect-șef.
Snoop a întrebat la Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale dacă totuși pentru terenul de lângă Râșnov a fost solicitat și emis un aviz de scoatere din circuitul agricol și, dacă nu, cum a fost posibilă fără acest aviz aprobarea documentațiilor de urbanism și a autorizației de construire. Nu am primit un răspuns până la data publicării acestui articol.
Conform legii, scoaterea din circuitul agricol a unui teren clasificat drept pajiște permanentă (fâneață) sau introducerea lui în intravilan implică obligatoriu plata unui tarif către Fondul de ameliorare a fondului funciar, administrat de Ministerul Agriculturii.
Atât Dan Trifu, cât și fostul arhitect-șef de județ susțin că documentele „sunt superficiale” și din ele lipsesc informații care să arate cum s-au făcut aceste schimbări.
„Documentația de umplutură”
Cold Mountain Resort era „adresat în special anumitor structuri sociale” și urma să includă restaurante, cafenele, magazine, piscine, săli de fitness și sport, un casino, club, săli pentru spectacole și conferințe. Dar Regulamentul Local de Urbanism aferent PUZ-ului nu specifica detalii critice precum numărul de camere sau o analiză de impact asupra resurselor zonei.
Acest document, spune fostul arhitect-șef, conține mai degrabă „documentație de umplutură”. În text sunt lucruri valabile la toate PUZ-urile, în general. „Autorul nu a avut timp să-l facă sau nu l-a interesat”, adaugă el.
Proiectul era gândit să funcționeze aproape independent de infrastructura orașului. Alimentarea cu apă urma să se facă exclusiv din sursă proprie, printr-un puț forat. Și pentru că zona Glăjerie nu era legată la rețeaua publică, regulamentul impunea construirea „unei stații de epurare de tip monobloc”, amplasată chiar în incinta complexului.
Documentele nu precizează însă și unde urmau să fie deversate apele reziduale din stația de epurare. Conform planșei PUZ-ului, complexul se învecina cu Râul Mare, o zonă de protecție specială.
Pentru aceste soluții tehnice avizele ar fi trebuit luate de la Sistemul de Gospodărire a Apelor Brașov (SGA), potrivit Certificatului de Urbanism. Totuși, experții consultați de Snoop spun că o simplă stație monobloc „nu ar face față” volumului de ape uzate generat de un hotel cu un regim de înălțime de până la șase etaje și dotări de tip spa și piscine.
Comisia Tehnică de Urbanism a Consiliul Județean Brașov a emis avizul necesar documentației motiv pentru care Snoop a solicitat CJ Brașov toate actele care au stat la baza acestui aviz.
Prietenia cu CJ Brașov
În șirul decizional din 2008 a contat și Consiliul Județean, spune arhitectul-șef. Neregulile, insistă el, ar fi trebuit semnalate de CJ Brașov.
„CJ trebuia să verifice toată documentația și să vadă dacă este în regulă. Dar, de fapt, au dat Hotărârea de Consiliu Râșnov și în două săptămâni au verificat documentația și au dat și avizul”. Subliniază că este „extrem de scurt”.
În acea perioadă, șeful CJ era Aristotel Căncescu, baron local de Brașov, trecut pe la PDSR, PD, apoi la PNL, apropiat de Veștea în anii 2000. Conform Radio România Brașov, la 74 ani, el era încarcerat anul trecut într-un dosar de corupție.
Într-un număr al ziarului Gazeta de Râșnov din 2006, acesta declara că Adrian Veștea ar putea fi viitorul șef al CJ Brașov, ceea ce s-a și întâmplat din 2016.
„Primarul din Râșnov își dorește acest lucru (…) Nu este ușor, dar pâna acum mi-a urmat exemplul și cred că în viitor ar putea fi un bun președinte al Consiliului Județean, pentru că este un bun gospodar și un om cu inițiativă”, a spus Căncescu, citat de aceeași sursă.
PUG-ul orașului Râșnov, vechi din 1997
Planul General Urbanistic al orașului Râșnov, elaborat în 1997 și aprobat în 2000, prevede pentru zona Valea Glăjăriei o dezvoltare turistică. Surse din primărie spun că este un PUG care permite acordarea de PUZ-uri cu ușurință, motiv pentru care acesta nici nu a fost schimbat odată la 10 ani, așa cum prevede legea, ci a fost prelungit.
Astfel, un proiect hotelier precum Cold Mountain nu contrazicea direcția de turism stabilită prin PUG. Dar documentul nu stabilește indicatori urbanistici concreți despre cum s-ar extinde turismul. Rămâne ca ele să fie reglementate prin PUZ și PUD.
Peste două sute de PUZ-uri au fost date în zona Glăjeriei și Cheia, în ultimii 20 de ani.
Un nou proiect de PUG a fost, totuși, elaborat în mandatul lui Liviu Butnariu (finul lui Veștea), care l-a succedat la primărie în perioada 2017-2024. O sursă din primărie spune că acel proiect propunea „o urbanizare agresivă, de aproximativ 70%, a zonelor verzi”. Nu a trecut mai departe.
La acest proiect, consilierul local Horia Motrescu, actualul primar al orașului Râșnov, a formulat în 2023 mai multe observații. Unele dintre ele vizau problemele din zona Glăjăriei. Între cele mai importante fiind includerea în intravilan „a unor parcele lungi și înguste, dezvoltate istoric de-a lungul drumului județean, a favorizat parcelări realizate fără o infrastructură adecvată”. În unele cazuri, spunea el, terenurile au fost divizate și vândute fără asigurarea unor drumuri de acces corespunzătoare.
Într-un răspuns, șeful de proiect al PUG-ului propus atunci, urbanistul Mihai Moțcanu-Dumitrescu, recunoaște existența acestor probleme în zona Glăjeriei, pe care le pune pe seama „numeroaselor PUZ-uri aprobate anterior, unele neconforme cu legislația actuală, dar pe care, tot din punctul de vedere al legislaţiei, suntem obligaţi în a le prelua”.
Acesta mai afirmă că principala provocare este „omogenizarea” unei zone dezvoltate haotic și integrarea documentațiilor deja aprobate, menționând că în zona Glăjeriei și Cheia au fost aprobate în trecut peste 200 de PUZ-uri.
În prezent, este în elaborare un nou proiect pentru a schimba vechiul PUG al orașului Râșnov.
Terenul Cold Mountain astăzi
Conform documentelor oficiale ale terenului Cold Mountain, PUZ-ul acordat „avea o valabilitate de 10 ani” și urma să fie integrat în PUG-ul Municipiului Râșnov. Adică PUZ-ul aprobat de Primăria condusă de Veștea era valabil până în 2018, moment după care, dacă nu s-a construit și nu s-a prelungit, efectele sale juridice au expirat.
Ceea ce s-a și întâmplat, întrucât proiectul hotelier nu a fost realizat.
Astăzi, terenul figurează din nou ca „fâneață” în extravilan și intră sub incidența art.3 din Legea 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole din extravilan. Asta înseamnă că un astfel de teren, pentru că se află în apropierea unei baze militare, nu poate fi vândut fără avizul de la Ministerul Apărării, după o consultare cu structurile de securitate națională.
El este scos la vânzare pentru 750.000 euro, conform informațiilor din teren obținute de reporterii Snoop.
„În 30 de ani de experiență, am învățat că atunci când un primar introduce un astfel de proiect, el deja a stabilit cu Consiliul Local, în majoritatea cazurilor, că documentația respectivă va fi avizată”, afirmă și Dan Trifu, președintele Eco-Civica.
Adrian Veștea nu a răspuns întrebărilor transmise de Snoop.
Colaj foto: Ion Mateș
A contribuit Răzvan Luțac
Foto poză principală: George Călin / Inquam Photos