- Deși regulamentul impune restricții pentru păstrarea caracterului arhitectural, Planul Urbanistic Zonal care permite această dezvoltare a fost aprobat în timpul administrației Firea.
- Ulterior, autorizația de construire a fost emisă de administrația Nicușor Dan. Primarul susține că nu a avut opțiunea de a o respinge, întrucât documentația urbanistică fusese deja aprobată.
- Legea nu-i permite primarului general să atace hotărârile Consiliului Local. Dacă nimeni altcineva nu contestă, primarul este obligat să emită autorizația, explică și Dan Trifu de la organizația Eco Civica.
- Contactați de Snoop, reprezentanții Quartier Ferdinand spun că toate avizele au fost primite și toate legile au fost respectate.
Gabriela Firea a dat PUZ-ul pe final de mandat
Potrivit informațiilor de pe panoul de șantier, Primăria Capitalei a dat autorizația în luna iunie 2022 pentru proiectul imobiliar de 4.370 mp din Bd. Ferdinand 72-74A-76-78, dar lucrările au început abia anul trecut. În prezent se lucrează la fundație și la parcarea subterană.
„Quartier Ferdinand nu doar respectă normele impuse, ci redefinește viitorul locuirii sustenabile!” scrie pe pagina de Facebook a proiectului, pentru că: „energia va fi asigurată exclusiv de pompe de căldură și panouri fotovoltaice, respectând standardul de clădire cu emisii zero (ZEB) obiectivul pe termen lung fiind de neutralitate climatică”.
Dar până la apartamentele sustenabile promise de dezvoltator, ale căror prețuri încep de la 124 de mii euro plus TVA, cel mai mic (pentru o garsonieră), și ajung la peste 323 mii euro plus TVA (pentru 4 camere), locuitorii zonei se îngrijorează pentru sănătatea lor. Acuză traficul deja aglomerat din zonă, poluarea tot mai ridicată, umbrirea etajelor din blocul de lângă prin construcția noilor imobile, riscul seismic și lipsa de spațiu verde.
Cu toate astea, autorizația de construire a fost dată în baza unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) aprobat de administrația Firea, pe final de mandat.
Planul Urbanistic Zonal a fost aprobat pe 30 aprilie 2020, în baza unui aviz de urbanism dat pe Primăria Capitalei pe 17 februarie 2020. Acesta prevede construirea unui ansamblu rezidențial, cea mai înaltă clădire având 7 etaje. Clădirea are de fapt două subsoluri, demisol, parter, 4 etaje, iar etajele 5, 6 și 7 sunt retrase.
„În general se maschează regimul de înălțime”, susține Dan Trifu, de la organizația neguvernamentală Eco-Civica. Etaje restrase înseamnă că acestea pot avea undeva la 60% din suprafața celorlalte. „Șmecherie care se face frecvent în București”, mai spune Trifu, cu o experiență vastă în procesele cu dezvoltatorii imobiliari din București.
| Dezvoltatorul din Ferdinand face și Quartier Azuga, la care este acționar fotbalistul Radu Drăgușin Beneficiar în proiectul din bd. Ferdinand era Conlux Development, iar proiectant KXL Studio. Potrivit Termene.ro, firma Conlux Development SRL are următorul acționariat: Olaru D Victor Viorel (50%) și Olaru Mihaela Geta (50%). Soții Olaru au derulat în ultimii 15 ani, prin companiile pe care le dețin, mai multe proiecte imobiliare, în zonele Herăstrău și Băneasa și Sisești, scrie Profit.ro. Apoi terenul și proiectul imobiliar de pe Bd. Ferdinand au fost achiziționate pentru 7,2 milioane de euro de dezvoltatorul imobiliar STC Partners, controlată de doi foști manageri Strabag – Adolf (Adi) Steiner și Sabina-Roxana Cristea. „Este cea mai mare nouă tranzacţie cu un teren pentru un proiect rezidenţial din ultimii ani”, scria Ziarul Financiar în august 2024. Tot ei au dezvoltat și Quartier Gramont, un proiect rezidenţial de lângă Palatul Parlamentului, finalizat în 2021. În prezent, proiectul este gestionat de STC Development Mars, potrivit datelor de pe panoul de șantier din Ferdinand. Aceasta este o firmă deținută de Celer Capital SRL (56%) și STC Baukonsult SRL (44%), cu administrator aceeași Sabina-Roxana Cristea. Ea alături de partenerul de afaceri Adolf Steiner sunt acționari și la STC Baukonsult SRL. În timp ce Celer Capital îi are ca acționar principal pe Ovidiu Ioan Andrieș (90%), un milionar român în vârstă de 54 ani, asociat la Smart Diesel, denumit de presa economică „cel mai mare benzinar independent” din România. La aceeași adresă cu STC Baukonsult sunt și Premium Development Ferdinand (care gestionează, de fapt, proiectul din bd. Ferdinand conform mai multor adrese dintre dezvoltator și vecini) și Quartier Azuga SA, un alt proiect dezvoltat de STC în sectorul 2 al Bucureștiului, lângă lacul Plumbuita și Tei. În afară de companiile din grupul STC și Celer Capital, unul dintre acționarii minoritari (5%) la Quartier Azuga este și fundașul echipei naționale de fotbal și a englezilor de la Tottenham, Radu Drăgușin. |
Zonă protejată în București, cu case construite acum 100 de ani
Bulevardul Ferdinand este zonă protejată, înălțimea maximă admisă fiind de 16 m. Prin PUZ-ul aprobat, regimul de înălțime a crescut la 29 m. HotNews.ro a scris la vremea respectivă despre blocurile care urmează să fie construite în zona protejată bd. Ferdinand.
Mai mulți cetățeni vecini cu proiectul imobiliar consideră că blocurile aprobate de Primăria Capitalei încalcă flagrant regulamentul zonei protejate, înălțimea blocurilor fiind aproape dublă față de regulamentul zonei protejate, iar arhitectura noului ansamblu nu este în armonie cu zona.
„Mulți dintre noi, vecini cu proiectul Quartier Ferdinand, bd. Ferdinand 72-78, care se construiește în zona protejată Ferdinand, suntem scandalizați de faptul că domnul Nicusor Dan, în care ne-am pus încrederea, a emis autorizație de construire pentru ceva care încalcă flagrant reglementările zonei respective, adică înălțimea maximă admisă în zonă este 16 m. Peste înălțimea maximă se acceptă cel mult două niveluri retrase, iar înălțimea maximă admisă în acest proiect este 29 m!”
Noile clădiri nu respectă arhitectura zonei și creează rupturi de gabarit. Procentul de ocupare a terenului depășește limita admisă (70% față de maximum 65% pentru zone protejate), iar spațiile verzi sunt sub standard (20% în loc de minimum 30%), susțin locuitorii din clădirea vecină, într-un punct de vedere transmis către Snoop.ro.
Traficul din zonă tot mai aglomerat
Mai mult, cetățenii spun că zona este paralizatată deja de trafic, iar noile construcții vor înrăutăți situația.
„Înălțimea fronturilor trebuie să fie egală cu lățimea bulevardului Haussmannian Ferdinand, pe când la proiectul propus depășește cu mult lățimea Bd. Ferdinand, îngust în acea zonă, având consecințe dramatice asupra traficului (care ignoră condițiile din zonă). Bulevardul Ferdinand nu poate prelua traficul adițional generat de cele 200 de locuri de parcare. Intersecția Ferdinand cu Mihai Bravu, una dintre cele mai aglomerate din Sectorul 2, va fi blocată complet. Practic, locatarii din noul ansamblu nu vor putea ieși cu mașina din parcare”, mai sunt de părere vecinii proiectului imobiliar.
„Cetățenii se văd într-o situație disperată”, crede Trifu și atrage atenția că Autoritatea de Mediu are un rol prea mic în urbanism, întrucât „nu evaluează corect necesarul de spațiu verde al unei investiții. Spune doar că ai nevoie de 20% pe sol natural și 10% pe placă”.
„În general, nici măcar acest procent nu se respectă și veți vedea că toate ansamblurile de locuințe sunt subdimensionate cu toate că actul de reglementare prevede clar ce suprafață trebuie. Așa ajungem ca spațiile verzi să devină, de fapt, parcări și altele”, completează Trifu.
În cazul PUZ-ului pentru Quartier Ferdinand, Agenția pentru Protecția Mediului a spus că „nu necesită evaluare de mediu și evaluare adecvată și se va supune adoptării fără aviz de mediu”. Agenția își justifică decizia spunând, între altele, că „planul urbanistic de detaliu analizat nu are efecte semnificative asupra mediului”.
Dar un necesar de spațiu verde ar trebui să se calculeze în funcție de alte elemente: traficul din zonă atras de toată activitatea, centralele individuale care emit în atmosferă – acolo unde este cazul, poluarea generată, crede Trifu. „Legislația europeană spune că trebuie evaluate proiect cu proiect.”
Noul imobil se ridică lângă un bloc încadrat în risc seismic 2
Vecinii susțin că au contestat PUZ-ul încă din faza de consultare publică, deoarece clădirile noi se vor construi aproape de ferestrele lor, și au făcut sesizări la instituțiile abilitate, însă fără rezultat.
„Noi, cei de pe str. Pictor Ion Andreescu 1, am contestat acest PUZ încă din faza consultării publicului, pentru faptul că se va ridica la doar 9 m distanță de ferestrele camerelor noastre de locuit, schimbând caracterul zonei, obligându-ne să vedem un zid în față, scăzându-ne calitatea vieții prin traficul și poluarea infernală. Însă sesizările noastre, din ultimii ani către PMB și instituțiile statului – PMB Direcția Urbanism, Prefectura, Primarul General, ISC, Poliția locală – disciplina în construcții – au rămas nerezolvate”, mai susțin cetățenii.
Mai mult, de când a început șantierul, aceștia spun că în imobilul lor au început să apară fisuri.
„Bocul de pe str. Pictor Ion Andreescu 1, cu înălțimea de 22 m, la care se vor alipi la calcan, are Urgență 2 seismică, lucru care nu a fost menționat nicăieri, nici în Certificatul de Urbanism, nici în măsurile propuse pentru protecția clădirilor învecinate. Nu s-a făcut nici o expertiză acestui bloc vechi cu risc seismic, pentru a vedea cum rezistă la un șantier de asemenea anvergură. Au apărut fisuri pe partea dinspre șantier la nr. 1, din cauza demolărilor vechilor fundații, rămase de la vilele demolate anterior, pentru că au lucrat cu picamerele”, se plâng oamenii din blocul vecin.
Lipirea unei clădiri noi de un calcan nu reprezintă o problemă în sine, ba chiar poate fi benefică pentru clădirea existentă, fiindcă nu o să mai aibă un perete expus, explică Dan Trifu. Insistă însă că lucrurile stau diferit pentru un bloc cu grad seismic, fiindcă este „obligatoriu să realizezi o expertiză tehnică detaliată”.
Primarul Nicușor Dan: „Nu avem dreptul să verificăm legalitatea PUZ-ului dat”
Întrebat de Snoop.ro de ce a dat autorizație de construire pentru blocuri de 7 etaje în zona protejată Ferdinand, primarul general susține că nu a avut de ales.
„Suntem obligați să dăm. Conform legii, autorizația trebuie să respecte documentația de urbanism și atât timp cât documentația de urbanism prevede acești indicatori, nu am avut vreun motiv să nu-i dăm. Toată lumea știe acea decizie a Înaltei Curți care spune că primarul nu are voie să conteste în instanță PUZ-uri, orice fel de act emis de Consiliul General al Municipiului București, și am dat o autorizație conform PUZ-ului”, explică Nicușor Dan.
Întrebat dacă totuși astfel de construcții sunt potrivite într-o zonă cu case vechi, primarul spune că nu, dar dacă PUZ-ul era deja aprobat, nu putea face nimic, se apără el.
Nicușor Dan spune că nu a verificat dacă PUZ-ul a fost emis legal de administrația Firea, deoarece nu are competențe să-l atace în instanță. Dar prefectul o poate face.
„Nu mi se pare normal, cum nu mi se par normale multe dintre PUZ-urile pe care din păcate le-am avut cu caracter obligatoriu. Dacă cineva atacă PUZ-ul și autorizația, are șanse. Nu există motive de nelegalitate ale autorizației, decât cele care decurg din eventuala nelegalitate a PUZ-ului”, explică Nicușor Dan.
„Noi nu am verificat dacă PUZ-ul este legal fiindcă, chiar dacă am fi făcut-o, am fi fost în imposibilitatea de a acționa. Dacă cineva atacă PUZ-ul în instanță, asta s-a întâmplat de nenumărate ori, poziția noastră, a primarului și a municipiului a fost de susținere a acțiunilor împotriva PUZ-urilor și a autorizațiilor emise ilegal de administrațiile anterioare”, mai spune edilul.
Dan Trifu este de părere că „nu e normal ca anumite proiecte care nu sunt legale să nu poată fi atacate de un primar care vede ce agresiune urbanistică are loc. Acum a rămas în atributul celor direct afectați și al ONG-urilor specializate”.
Dezvoltatorul spune că respectă toate legile
Snoop.ro a solicitat un punct de vedere de la dezvoltatorul proiectului imobiliar, STC Development Mars, cu privire la două aspecte: dacă blocurile construite respectă caracterul zonei protejate și cum răspunde acuzațiilor legate de încălcarea regulamentului acesteia.
Dezvoltatorul a răspuns că proiectul respectă PUZ-ul aprobat și autorizația emisă de Primăria Capitalei, iar conformitatea cu caracterul zonei protejate este garantată prin avizul Ministerului Culturii.
„Quartier Ferdinand deține toate autorizările, avizele și certificările necesare dezvoltării și va contribui semnificativ la îmbunătățirea permanentă a nivelului de locuire din București. (…)”
Dezvoltatorul spune că proiectul a parcurs toți pașii prevăzuți de legislația în domeniul autorizării executării construcțiilor în zona protejată.
Au obținut avizul de la Ministerul Culturii – Direcția pentru Cultură a Municipiului Bucureşti și avizul Agenției pentru protecția mediului, astfel că „aceste autorități au confirmat că proiectul îndeplinește toate cerințele pentru execuția lucrărilor într-o zonă protejată”.
„Atât gabaritul, cât și regimul de înălțime sunt în complet acord cu PUZ-ul aprobat în anul 2020 și autorizația de construire emisă în anul 2022 – acte administrative eliberate de către autoritățile Primăriei Capitalei în urma unui proces complex”, se arată într-un punct de vedere transmis de dezvoltatorul imobiliar.
În ceea ce privește aglomerația generată de proiect, în zona deja paralizată la orele de vârf, dezvoltatorul susține că „unul dintre documentele care a stat la baza aprobării proiectului este studiul de trafic, care a reglementat partea de circulații și parcări, parcări care se regăsesc exclusiv în parcarea subterană a proiectului”.
Dezvoltatorul recunoaște că în perioada în care proiectul a fost în dezbatere publică, vecinii și-au exprimat nemulțumirile privind regimul de înălţime, afectarea nivelului de însorire, traficul suplimentar, poluarea și au cerut păstrarea caracterului zonei protejate, asigurarea spaţiilor verzi, asigurarea construcţiilor învecinate, asigurarea locurilor de parcare, respectarea procedurii de informare a publicului.
Însă spune că a ținut cont de aceste solicitări, conform documentelor emise de autorități:
- „Referitor la caracterul zonei au fost realizate: analiză morfologică a spaţiului, studii fotografice, studii volumetrice, studiu hărţi istorice, studiu de inserţie în sit, care susţin propunerea reglementată prin PUZ, avizată inclusiv de Direcția de Cultură Bucureşti.
- Referitor la regimul de înălţime şi însorire: au fost majorate distanţele faţă de limita comună cu proprietatea din Strada Pictor Andreescu nr. 1, a fost redus regimul de înălţime cu 2 etaje la volumul dinspre limita posterioară (limită comună inclusiv cu proprietatea din Strada Pictor Andreescu nr. 15B) şi a fost reconfigurată zona edificabilă pentru o cât mai bună însorire (distanţa dintre construcțiile propuse şi cele existente Strada Pictor Andreescu nr. 1 este de aproximativ 12,5m).
- Referitor la spaţiile verzi, sunt reglementate 20% spaţii verzi pe sol natural şi 10% pe placă, propunere avizată de Agenţia de Mediu. Specificul zonei este în întregime respectat în cadrul proiectului și avizat de către Ministerul Culturii, despre care menționăm că în absența acestui Aviz autorizația de construire a întregului proiect nu ar fi putut fi emisă”, se arată în răspuns, dar și în PUZ.
Într-un răspuns transmis Asociației de Proprietari, Inspectoratul în Construcții al Municipiului București a spus că „în urma finalizării acțiunii de control”, s-a constatat că autorizarea de construire a fost emisă cu respectarea prevederilor legale.
„Tramvaiul provoacă mai multe vibrații decât utilajele”
În ceea ce privește fisurile apărute în clădirea vecină, dezvoltatorul spune că tramvaiul care trece pe bd. Ferdinand provoacă mai multe vibrații decât utilajele de construcții din șantier. Este concluzia lor în urma unui „amplu Proiect de Monitorizare care depistează orice schimbare la nivelul clădirilor învecinate”
„Am efectuat chiar și măsurători de vibrații, iar concluzia a fost că tramvaiul care trece prin fața proprietății provoacă mai multe vibrații decât utilajele de construcții”, se mai arată în răspunsul transmis de dezvoltator.
La începutul lunii noiembrie, dezvoltatorul îi răspunde asociației de proprietari asigurându-i că, în urma a două expertize tehnice făcute de ei, se arată că nu vor fi afectate rezistența și stabilitatea construcțiilor învecinate.
Cu toate acestea, spre finalul lunii, într-o altă adresă înaintată dezvoltatorilor, proprietarii le transmit că:
La data de „28.11.2024, în jurul orelor 9.00, blocul de locuințe situat la adresa Pictor Ion Andreescu nr. 1, a început să vibreze extrem de puternic, exact ca în timpul unui cutremur cu magnitudine ridicată, inclusiv mobilierul din apartamente s-a mișcat de pe loc. Toți locatarii prezenți în casă la acea oră au fost cuprinși de panică”.
Aceștia spun că vibrațiile au fost generate de două picoane hidraulice folosite de echipa care dezafecta fundațiile fostelor clădiri demolate de pe terenul pe care urmează să se construiască ansamblul rezidențial. Locatarii au cerut să vadă un raport de expertiză care să ateste starea tehnică a blocului.
Trebuie ca dezvoltatorul să analizeze structura de rezistență a clădirii de care se lipește și modul în care noua construcție va fi integrată, mai ales în ceea ce privește zidirea și fundația, explică și Dan Trifu. Studiile tehnice trebuie să indice clar dacă sunt necesare intervenții de consolidare asupra structurii de rezistență a clădirii vecine.
Bulevardul Ferdinand, gradul de protecție: maxim
Bulevardul unește scuarul Pache Protopopescu cu Șoseaua Mihai Bravu, fiind traversat de faimoasa stradă Mătăsari. Bulevardul a fost trasat la sfârșitul secolului XIX pentru a continua axa vest-est a orașului și a evoluat potrivit reglementărilor din 1897: construcții cu înălțimea între 10 și 13 m, limita terenului neocupată (în 1928 regimul de înălțime a crescut la 18 m), iar în interbelic au apărut câteva clădiri cu înălțimea de până la 24 m. Majoritatea clădirilor au fost construite însă cu înălțimea de până în 18 m.
„Elementele definitorii și care-i conferă caracterul sunt: profilul transversal constant și echilibrat (front continuu și o înălțime a fronturilor egală cu lățimea străzii), scuarurile verzi ca momente de ritmare (Pache și Horei) legate de plantația de aliniament, racordarea la țesutul învecinat pe care-l structurează. Bulevardul este o axă monumentală caracteristică pentru perioada de configurare a orașului burghez”, se arată în regulamentul zonei protejate Ferdinand.
Gradul de protecție: maxim – se protejează valorile arhitectural – urbanistice, istorice și de mediu natural în ansamblul lor: trama stradală, fondul construit, caracterul și valoarea urbanistică, se mai arată în document.
„Sunt permise intervenții care conservă și potențează valorile existente, conservarea fronturilor și spațiilor constituite existente – refacerea continuității spațiale și volumetrice în zonele destructurate (zona scuarului Horei), interzicerea rupturii de scară / gabarit- reabilitarea spațiilor publice majore (scuaruri) și punerea în valoare a clădirilor monument sau a celor susceptible a fi declarate monument (consolidare, restaurare, întreținere), protecția vegetației, refacerea spațiilor verzi agresat”, se mai arată în regulamentul zonei protejate.
Cover foto: Ion Mateș.
Surse foto deschidere: Snoop / Quartier Ferdinand, Facebook
Editor: Iulia Roșu